住宅ローン控除の仕組みや条件を理解して、節税に使いこなしましょう。
住宅ローン控除を受ける3つの条件
3つの条件に該当すれば、住宅ローン控除が受けられます。
1、住宅の条件
- 自分が住む住宅の購入・新築である。
- 登記簿の床面積が50ｍ2以上の住宅
- 居住用の住宅が2つある人は、1つだけ控除が受けられる。
2、ローンの条件
- 住宅ローンの返済期間が10年以上
- 親族などからの借金は対象外
3、居住者の条件
- 取得後6ヶ月以内に住み始め、控除を受ける年の年末に住んでいる。
- 控除を受ける年の所得が3,000万円以下。
- 住宅を売却した譲渡所得の特例などを受けていない。
住宅ローン控除の金額はいくらか？
控除額は、住宅ローンの残高の1％です。
この住宅ローン残高の金額は、住宅ローン控除を受ける年の、年末時点での金額で計算します。
取得した住宅の種類によって、それぞれ控除額には上限金額が決められています。
- 年末の住宅ローンの残高の1％が控除額
- 一般住宅は上限40万円、10年で400万円
- 認定住宅は上限50万円、10年で500万円
住宅ローン残高の1％が控除額で、一般住宅なら控除額の上限は40万円なので、住宅ローン残高4,000万円までが対象ということになります。
また、認定住宅の場合は、控除額の上限は50万円なので、住宅ローン残高5,000万円までが対象です。
住宅ローン控除は、税額控除。
この住宅ローン控除は、税額控除の制度です。
通常の所得控除と違い、税額控除では、所得税額から税額控除額を直接差し引くので、大幅な減税が可能です。
住宅ローン控除、所得税で差し引けない金額は、住民税から差し引く。
所得税から差し引いてあまりがあれば、住民税からも差し引けます。
住宅ローン控除の金額では、所得税で差し引けなかった残りの金額は、住民税から差し引けます。
住民税でも、所得税と同じ税額控除の制度です。
住民税から、差し引ける金額の上限は最大136,500円です。
所得税の住宅ローン控除の手続きを行えば、住民税の手続きは不要です。
所得税では、一旦納めた所得税が減税で還付されますが、住民税は初めから減税された金額で支払うため還付はありません。
住民税は、翌年から分割での支払いとなります。
中古住宅でも大丈夫、住宅ローン控除。
住宅ローン控除は、中古住宅の購入でも受けられます。
住宅ローン控除が受けられる、中古住宅の条件
- 築20年以内
- マンションなどの耐火建築物は築25年以内
- 一定の耐震基準に適合
このどれか1つに該当する建物なら、住宅ローン控除の対象です。
築30年を超える中古住宅であっても、一定の耐震基準に適合すれば、住宅ローン控除が受けられます。
中古住宅の控除金額
住宅ローン控除の控除額の上限は、新規住宅と比較して少なくなっています。
中古住宅の場合は、
- 年末の住宅ローンの残高の1％が控除額
- 一般の中古住宅は上限20万円、10年で200万円。
- 認定住宅の中古住宅は上限30万円、10年で300万円。
住民税の最大控除額は、中古住宅の場合は97,500円です。
中古住宅の購入は、個人間の取引であれば、消費税がかかりません。
増改築でも大丈夫、住宅ローン控除。
住宅ローン控除は、すでに住んでいる住宅の増改築でも対象になります。
- 年末のローンの残高の1％が控除額
- 工事費が100万円を超える大規模な増改築が対象
- 増改築の控除額は上限40万円、10年で400万円
増改築の場合は、増改築の工事が終わった引き渡しの日を、住宅の取得日とします。
控除期間、住宅ローン控除。
住宅ローン控除は、取得した年から、10年間受です。
住宅ローン控除を受けられる控除期間は、「10年」です。
一般住宅でも、認定住宅でも、中古住宅でも、控除期間は10年です。
所得税で差し引けなかった住民税の控除も、同じく10年、大丈夫です。
新築の一般住宅の場合は、1年の上限金額が40万円なので、10年間で最大400万円の住宅ローン控除が受けられます。
認定住宅の場合は、10年間で最大500万円。
一般の中古住宅は、10年間で最大200万円。
認定住宅の中古住宅は、10年間で最大300万円です。
認定住宅とは？
認定住宅とは、認定長期優良住宅と認定低炭素住宅のことです。
「認定長期優良住宅」とは、地震に強い耐震性、構造が丈夫な耐久性、環境に優しい省エネ性、などの条件を満たす住宅です。
「認定低炭素住宅」とは、優れた省エネ性能を持つ住宅です。
長期優良住宅と低炭素住宅の認定は、都道府県などの所管行政庁に申請します。
所管行政庁とは、建築基準法に基づく建築確認申請をする建築主事がいる地方自治体のことです。
政令指定都市などの大規模な市では、独自に建築主事がいますが、比較的小規模な市町村では、都道府県が認定を行います。
Q、借り換えや、繰上げ返済した場合、住宅ローン控除はどうなる？
住宅ローンを、借り換えたり、繰上げ返済しても、条件を満たせばOKです。
借り換え後のローンが、住宅ローン控除の条件に適合すれば、借り換え後のローンも、住宅ローン控除を受けられます。
借り換えた新しい住宅ローンが、明らかに当初の住宅ローン返済の目的である場合に、住宅ローン控除を継続できます。
住宅ローン控除の期間は、居住を開始してから通算で10年間です。
借り換えをしても、この10年の期間は延長されません。
繰上げ返済をした場合でも、通算の返済期間が10年以上という条件を満たせば、住宅ローン控除を受けられます。
繰上げ返済をした結果、通算の返済期間が10年未満になったら、住宅ローン控除は受けられません。
具体例１、返済期間15年の住宅ローン、5年目で繰上げ返済。
- 5年目で繰上げ返済して、残りの返済期間が10年から、6年になった。
この場合、通算の返済期間は、すでに返済した期間の5年と、今後の返済期間の6年で、通算で11年です。
通算で10年以上の返済期間なので、引き続き住宅ローン控除を受けられます。
借り換えた後の住宅ローンでは、返済期間が6年だけですが、住宅ローン控除は、通算の返済期間が10年以上ならOKです。
具体例２、返済期間15年の住宅ローン、5年目で繰上げ返済。
- 5年目で繰上げ返済して、残りの返済期間が10年から、4年になった。
この場合、通算の返済期間は、すでに返済した期間の5年と、今後の返済期間の4年で、通算で9年です。
通算で10年未満となり、繰上げ返済をした時点で、それ以降の住宅ローン控除は打ち切られます。
借り換え前後の、通算の返済期間が10年以上であることが、住宅ローン控除の条件です。
Q、マンションの床面積、パンフレットと登記事項証明書でなぜ違う？
住宅ローン控除では、登記事項証明書の床面積が基準です。
マンションの場合、販売用のパンフレットでは、「壁の中心」から床面積を計算します。
登記事項証明書では、「壁の内側」から床面積を計算します。
いわゆる、「内法面積」です。
住宅ローン控除の条件「50ｍ2」は、登記事項証明書の床面積が基準です。
販売用のパンフレットが、ギリギリ50ｍ2以上の場合は、登記事項証明書で50ｍ2未満となる可能性があるので注意しましょう。
建築基準法と不動産登記法で面積の計算方法が違う。
マンションの床面積の計算では、隣接する区画との境界となる壁、この取り扱いが違う場合があります。
マンションの設計用の図面などでは、壁の中心から各戸の床面積を計算しています。
建築基準法での床面積は、この壁芯面積で計算すると規定されています。
そのため、建築確認申請などの公的な書類も、壁の中心からの床面積で計算されています。
いわゆる、「壁芯面積」です。
販売用のパンフレットでは、建築基準法に基づく設計図面の数値を、そのまま使っているのです。
不動産登記法では、マンションの床面積は、隣接する区画との壁の内側線で計算すると規定されています。
そのため、登記事項証明書では、壁の内側で床面積を計算します。
住宅ローン控除では、不動産登記法に基づく内法面積による床面積の計算方法を採用しています。
- パンフレットは、建築基準法の壁芯面積
- 登記簿は、不動産登記法の内法面積
「壁芯面積」と「内法面積」、どちらの床面積も、法的根拠があり間違いではありません。
まとめ、住宅ローン控除の仕組み
会社員でも個人事業主でも、住宅ローン控除を活用できます。
- 新築住宅の取得
- 中古住宅の取得
- 住宅の増改築
こんな時に住宅ローンを借りると、住宅ローン控除が受けられます。
販売会社や建設会社などに、住宅ローン控除の細かい条件を確認して、確実に節税しましょう。
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